왜 "사업성 보정계수"에 주목하게 되었을까?

안녕하세요! 저희 ㈜가림기술단은 도시계획 엔지니어링 업무를 수행하면서 정비사업 검토와 현장 경험을 쌓아오던 중, 자연스럽게 한 가지 의문을 가지게 되었습니다.

"공시지가가 낮은 지역은 토지를 저렴하게 매입할 수 있을 텐데, 왜 그런 지역은 '사업성이 부족하다'라고 평가받을까? "

서울시는 최근 「2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획」의 변경을 통해 기준용적률, 허용용적률 인센티브, 사업성 보정계수 등 다양한 개선방안을 공식적으로 도입했습니다.

저희는 그중에서도 특히 '사업성 보정계수'라는 제도에 주목하게 되었습니다.

본 글은 저희가 도시계획 엔지니어링 전문가의 관점에서, 서울시의 정비사업 정책 중 '사업성 보정계수'가 어떤 이유로 등장했는지, 실제로 어떤 원리로 사업성을 개선하는지, 그리고 조합 등 사업 주체에게 어떤 도움이 되는지를 하나씩 정리하고자 작성한 글입니다.

사업성 보정계수란 무엇인가?

'사업성 보정계수'는 정비사업의 사업성을 개선하기 위해, 사업 추진 시 허용되는 용적률 인센티브를 보정하는 계수입니다.

구분				내용
적용대상				◦ 정비사업 중 "주택정비형 재개발사업"과 "재건축사업"
정의				◦ 사업성이 낮은 단지·지역의 사업성 개선을 위해 허용용적률 인센티브량에 곱해주는 지가 등을 고려한 계수
적용방법				◦ 허용용적률 인센티브량 × 사업성 보정계수(1.0~2.0)
목적				◦ 사업성이 낮아 정비사업 추진 곤란한 단지·지역의 사업 촉진
기본산식				사업성 보정계수 = 공시지가 보정계수 + α + β (범위 : 1.0~2.0) ◦ 공시지가 보정계수 = 서울시 평균 공시지가 / 대상지 평균 공시지가 ◦ α : 대지면적 보정계수 = 0~0.2 ◦ β : 세대밀도 보정계수 = 0~0.2 ※ α, β는 재건축만 해당, 재개발은 향후 β 추가 반영 검토
효과				◦ 허용용적률 최대 40%까지 상향 가능

지가가 낮아 분양수익이 적은 지역일수록 더 높은 보정계수를 부하하여 사업성을 보완하도록 설계되었습니다.

서울시는 홈페이지 및 관련 자료를 통해 사업성 보정계수의 적용 방식, 산정 기준, 시범 적용 결과 등을 공개하고 있습니다.

2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문) 중 본보고서
( https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/525547 )
정비사업 사업성 개선방안 세부기준
( https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/525626 )
정비사업 사업성 보정계수 산출을 위한 2024년 서울특별시 평균 공시지가(재건축/재개발)
( https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/526674 )

사업성 보정계수는 기존 정비사업의 '시장 의존성'을 완화하고, 공공의 계획 조정 기능을 강화하기 위한 제도입니다.

서울시가 사업성 보정계수 제도를 도입한 의의는 다음과 같습니다.

형평성 확보	지가가 낮은 지역에 더 많은 인센티브 제공
정비사업 균형발전 유도	지가의 차이가 튼 지역(강남-강북 등) 간 정비사업 추진 격차 완화
주거환경 개선	낙후된 지역의 정비사업 촉진
도시계획 실행력 제고	계획이 실행(사업 추진)으로 이어지도록 정비계획 실행 가능성 제고

사업성 보정계수는 토지 가치, 분양가 등 시장 가격 구조에 크게 좌우되던 정비사업의 사업성 평가를 서울시가 계획적으로 보완해 주는 장치로, 정비사업의 시장 의존성을 완화하는 정책적 역할을 합니다.

많은 사람들이 다음과 같은 의문을 가질 수 있습니다.

"공시지가가 낮으면 토지보상비가 줄어드니, 사업성은 좋아지는 거 아닌가요?"

하지만 실상은 다릅니다.

정비사업의 수익 구조는 다음과 같습니다.

수익성 = 일반분양 수입 - 총사업비

공시지가가 낮은 지역은 분양가 산정 시 기준이 낮아져 → 분양수입이 적게 책정되며 → 총수입이 낮아집니다.

반면, 기반시설 부담은 비슷하거나 더 큰 경우가 많아 수익성은 낮아질 수밖에 없습니다.

공시지가가 낮은 지역일수록 분양가 제한과 낮은 시장가치로 인한 수익성 저하가 나타납니다.

따라서 서울시는 저지가 지역에 더 높은 보정계수(용적률 인센티브)를 부여해 이를 보완하려는 것입니다.

서울시는 2024년 11월 보도자료를 통하여, 정비사업 사업성 보정계수가 적용된 정비사업 3곳의 심의통과 소식과 개선 효과를 발표했습니다.

대상사업	보정계수	분양세대 증가	용적률 인센티브	조합원 분담금 절감액 (1인당)
금천구 시흥1동 871번지 일대 주택재개발	1.88	57세대 증가	20% → 37.6%	약 4,500만원
노원구 상계동 154-3번지 일대 주택재개발	1.96	332세대 증가	20% → 39.2%	약 7,200만원
구로구 온수동 대흥·성원·동진빌라 재건축	2.0	455세대 증가	20% → 40.0%	약 8,000만원
출처 : 사업성 보정계수'등 적용 수혜지 3곳 도시계획위원회 심의통과 ··· 사업성 대폭 개선 (https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do#view/422433?tr_code=snews)